Cần thay đổi góc nhìn với bất động sản đa công năng

Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam chia sẻ, tính đến thời điểm hiện tại, việc sở hữu condotel nghỉ dưỡng đã được doanh nghiệp kiến nghị rất nhiều và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã nhiều lần đề xuất, tuy nhiên kết quả vẫn chưa có sự cải thiện. Thị trường bất động sản đang rất cần phải có nghị quyết, hướng dẫn nhiều hơn để thực hiện.

Vấn đề bảo trì condotel trong bất động sản nghỉ dưỡng như thế nào, chia sẻ lợi nhuận ra sao vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể trong các văn bản pháp lý của cơ quan nhà nước. Mỗi một dự án lại có chính sách riêng của mình, không tạo được cơ sở pháp lý chung.

GS Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cho hay, kể từ năm 2014, bất động sản du lịch đã phát triển mạnh với mục tiêu bảo đảm hạ tầng lưu trú cho kinh tế du lịch dựa trên phương thức đầu tư phi truyền thống nhằm huy động vốn đầu tư từ dân vào các dạng thức bất động sản du lịch với tên gọi mới.

Tuy nhiên, nhiều nhà quản lý các cấp cứ loay hoay với hình thức tên gọi mới, chuyển ngữ sang tiếng Việt và cho rằng còn thiếu khung pháp lý để quản lý các hình thức bất động sản này.

Theo ông Võ, điểm mới về nội dung của các bất động sản du lịch, đó là có thể sử dụng cho nhiều công năng như để ở, cho thuê dài hạn để ở hay cho thuê lưu trú ngắn hạn phục vụ du lịch, làm văn phòng…

“Đây là một thể hiện của kinh tế chia sẻ nhằm tận dụng cao nhất mọi nguồn lực sao cho tiết kiệm và hiệu quả cao”, GS-TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định và cho biết cũng chính điều này khiến cho cơ quan quản lý nhà nước luôn bỡ ngỡ về kinh tế chia sẻ khi nhìn nó bằng tư duy quản lý truyền thống.

Ông Võ dẫn ra, không chỉ riêng tại Việt Nam, các nước trên thế giới cũng đang lúng túng với quản lý taxi công nghệ dựa trên giải pháp công nghệ để động viên thời gian không sử dụng mọi loại xe tư nhân tham gia vào hoạt động taxi.

Tương tự, phương thức động viên mọi nơi ở tham gia vào hoạt động du lịch cũng làm cho quản lý ở Việt Nam rơi vào bỡ ngỡ. Chính vì vậy, cần thay đổi góc nhìn quản lý đối với các bất động sản đa công năng.

Theo đó, Luật Đất đai năm 2003 đã quan tâm tới việc quản lý một thửa đất có thể sử dụng vào nhiều mục đích, có một mục đích chính và nhiều mục đích phụ. Hơn nữa, còn quy định rằng một trong các mục đích là để ở thì phải coi mục đích chính là để ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo đất ở.

“Vì vậy, khi áp dụng pháp luật đất đai cẩn thận một chút thì có thể khẳng định việc giao đất ở để phát triển các dự án bất động sản du lịch dạng thức mới là phù hợp pháp luật”, GS Đặng Hùng Võ khuyến nghị.

Ông Võ cũng cho hay, trên thực tế, có 2 luồng ý kiến đang xuất hiện trên công luận: Một là, condotel là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, tức là chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc cùng lắm là 70 năm; Hai là, condotel là nhà chung cư, có thể để cho thuê, tức là được sử dụng đất lâu dài.

Tuy nhiên, theo ông Võ, cả hai ý kiến này đều được hình thành dựa trên tư duy quản lý cũ: một bất động sản chỉ sử dụng vào một mục đích. Điều cần làm là phải xây dựng khung pháp lý cho các bất động sản đa công năng dựa trên tư duy quản lý kinh tế chia sẻ.

Cần hoàn thiện khung pháp lý

Riêng khung pháp lý, ông Đỗ Huy Hoàng – đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó, yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel)...

Hiện, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để sửa đổi các quy định Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư; các quy chuẩn về xây dựng; quy chế quản lý kinh doanh condotel; officetel… Dự kiến cuối năm 2019 sẽ ban hành.

GS Võ khuyến nghị, giải pháp cần làm là hãy bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng.

Về đất đai, cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án.

Về quản lý bất động sản, theo ông Võ, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các bất động sản đa công năng. Tất nhiên, khi pháp luật được sửa đổi, bổ sung thì bao giờ cũng có các điều khoản chuyển tiếp, tức là các quy định xử lý đối với các dự án condotel đã được phê duyệt, các căn hộ tại condotel đã được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và nhà gắn liền.

GS Võ đề xuất, cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Giấy chứng nhận đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích đã chủ đầu tư dự án lựa chọn.

“Chỉ có cách làm này mới đảm bảo condotel phát huy được hết thế mạnh bản chất của loại hình bất động sản này”, GS Đặng Hùng Võ khẳng định.

Lam Thanh